拆围墙是机遇也是挑战社区服务行业迎来挑战

观点地产网

近日印发的《中共中央关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》有如下表述：在第十六条，原则上不再建设封闭住宅小区；第十八条，推动社区内公共社区向居民开放。

打破封闭小区的根本目的是为打破大地块、大路网格局，形成有利于服务业发展、有利于人们出行的城市发展形态。

目前仅为意见，并未形成社区建设审批标准、物业服务条例等一系列实施细则，尚有待对意见的落地细则进行观察。这里尤其是对于社区公共区域的保洁、绿化等方面费用与责任承担，将成为物业企业关注的重要问题。

对此，分析认为该意见对于社区行业可能有七方面的影响：

社区阵地不会消失，对物管公司的依赖反而进一步加强。新政有望打破现有社区的片区化格局，使大型社区被网格化分割，社区的物理边界更加零散和模糊，但这并不意味着社区功能和社区服务需求的消失，反而使得社区管理的形式更加复杂化，对社区管理的要求大大提高，同时管理成本会相应增加。

物管行业面临重新洗牌。大型住宅社区被道路物理拆分成若干小单元甚至是分栋单体，对管理成本的控制及安保的质量具备较大的挑战性，物业管理行业面临行业重新洗牌，传统物业管理机构面临升级换代的需求，率先完成智能社区和智能安保建设的物业公司把握主动权，在基础服务运营基础上，寻找新的利润来源将是关键。

社区商业形态面临重构。原有封闭式的社区被开放的街区形式替代，引入更多车流、人流，街区制的推出将给社区商业带来大量的机会，社区内原有规划的道路、社区公共场所及物业服务用房将会随着市场有效需求，被重新估值，部分社区资源甚至将被纳入分享经济。单一业务和独立作战的物业管理机构将会面临逐渐出局的危机。有多元化集团平台和背景的新型物业运营和服务机构，将会优先享受社街区金矿的挖掘权。

社区入口价值更加凸显。就社区服务企业而言，如意见细则落地，原有的社区大门、停车道闸这两大社区线下入口并不会直接被取代，而是由以往的“禁止进入”到“授权进入”。这里将加大社区的“流量经济”。不但自线下到线上的社区服务运营方式不会变化，线上入口的价值将不断凸显。

社区服务场景更加丰富。就彩生活社区+生态圈而言，本质的是入口+流量+基于地理半径的服务体验。未来封闭式小区改变为开放式街区，将增加社区生态圈的流量，强化入口的价值，也丰富了社区服务场景。对于社区而言，其价值不但会削弱，相反还会强化。举例来说：如业主对于社区公共区域服务关注的强化有利于彩生活彩富人生增值计划的推广；如一公里商圈服务内容的丰富和流量增加更加有利推广；如E维修在公共区域良好的维修品质在社区的推广。

优质物管公司占据先机。新政下，物业管理公司面临更大压力同时，也将迎来更广阔的市场空间。街区制的推出，预计将在未来几年完成全面铺开，这是一个挑战，更是机会。一些在业务收入多元化、社区管理智能化和社区网络电商化领域走在前列的行业龙头企业，有望率先抓住政策机遇，迅速抢占更多市场份额和先机。

最后，意见细则落地将对智慧社区产生直接的需求，彩生活已经对管理的大部分社区进行了智慧社区3.0的服务改造，在这一方面有先发优势，对物业管理面积拓展、物业管理服务产品化有帮助。

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